记者卧底半个月，揭露限购令下房产中介骗人伎俩
★开篇语
限购令下，广州房产中介是度日如年还是赚得盆满钵满？面对最严调控，房产中介是挖掘潜能还是剑走偏锋？从今日开始，将陆续推出揭秘房产中介生存法则的系列报道，其中将曝光中介人员用假客户探业主实价、以求购之名钓房源、中介业主联手合围买家等伎俩，彻底踢爆部分中介为赚取佣金而无所不用其极的不良行为。
“××华庭，63方才九十几万元？”这让不少欲购房者心动，可这是去年的价格，中介只是用它作“诱饵”，引诱顾客进门。从4月11日开始，两路记者以求职方式，进入珠江新城和天河北两家房产中介卧底。半个月的卧底经历，不仅让房产中介违规办理虚假纳税证明的黑幕大白天下，也让房产中介原生态的生存状态进入公共视野，更让一些鲜为人知的中介骗术浮出水面。
第1招 无中生有
假房源引顾客 假客户探业主
“××华庭，63方才九十几万元？”驻足店外的路人指着广告单满脸怀疑：“这都好久了吧？”
站在一旁的中介员小林笑容可掬：“是真的，但是这几套已经卖出去了，不如您进店坐一坐，我们电脑里还有很多房源，您喝杯水慢慢挑。”
邀约不成功，客人一走，小林便笑：“几个月都不止了，去年的价格，你说久不久？”
虚假房源已成中介兜客的手段，目的都是为了引客人来店，来了就推说之前那套房子租（卖）出去了，“现在成交都很迅速，不过没关系，我这里还有其他房源，总有一款适合您，但是下手要快哦！”
如果你是业主，一定经常接到中介这样的电话：“您的房子租出去了吗？我这边有客人想看房，什么时间方便呢？”等你回答之后，中介也许会说，我这客户是女孩，白领，很爱干净。等你流露出满意的话语，中介便话锋一转——不过我这位客人的预算是2300元，您觉得怎样？
最后一番讨价还价，你不得不亮底牌说实价，不过，那头的看房却杳无回音。没错，你接到的不过是中介跟进房源和套底价的问话。编造物美价廉的房源吸引顾客，捏造子虚乌有的客人试探业主，在房产中介已是最常规的手段。
记者在中原地产新侨怡分行卧底期间发现，门店最显眼的笋盘推荐，报价基本都是虚的；各大房产门户上放的网盘，很可能连房源都是假的，图片不过是从别处复制粘贴。
第2招 抛砖引玉
求购是诱饵 钓房源是真
“求购房屋（中介勿扰）”并非出自卖家之手，而是附近中介派发
兵法有云：抛砖引玉，类以诱之，击蒙也。中介业务员不一定都熟读《孙子兵法》，但钓鱼这一招，他们却耍得游刃有余。
记者卧底期间就多次发现，在一些楼盘楼梯口捡到写着“求购房屋（中介勿扰）”字样的纸条，并非出自想省掉中介费的卖家之手，而正是楼盘附近中介业务员所派发。
联系方式一到手，什么都好谈，软磨硬泡，业主也不会拒绝中介的主动服务。等到有实客介绍给业主，谈妥签约，这套房源的中介费自然就兑现了。
当然，还有更省事的收集房源方式，找小区物业，找保安，关系拉得好，可能只是两包烟的人情，以后这小区有什么房子卖或租，中介业务员都能很快知道。
中介“前辈”告诉记者，还有一种途径是找别的中介公司，当然不是光明正大跑去买资料，私下找到里面的小员工，搞关系，给好处，房源到手，互惠互利，很多小中介都是这么做的。
记者了解到，房源稀少的小中介惯用这些方式，每隔一段时间，到小区各个出入口张贴或派发这样的传单，求购就写明购房心切，求租最好强调“大学生”，等上一阵多少能收到几个房东的电话，许多房源就是这么来的。
第3招 瞒天过海
中介费让利 其实是幌子
九折！别人问你，你一定要说是我们的常客哦，不然公司会追究我的！
卧底期间，记者发现，在房产中介，中介费的优惠名目，实在是一项进可要价、退可让利的“诱饵”。
当业主明确表明不会支付中介费，买家自然成了中介的攻心对象。“购房佣金打折”是惯用促销手段。
4月20日，在中原地产新侨怡分行，一单买卖房价谈妥，但买家也不愿意单方支付3个点。中介业务员黄小姐一副勉为其难的样子：“这样吧，我帮你争取我们VIP的折扣，九折！别人问你，你一定要说是我们的常客哦，不然公司会追究我的！”
买家还是不同意，艰苦的拉锯战之后，小黄痛下决心打了若干个“请示”电话，最终让步：“2个点，底价啦！”
买家心花怒放，当即成交。看似捡了便宜，其实仍是幌子，而就在4月19日，这家中介成交了一单买卖，因为买家态度坚决，中介狠心答应“只收一个点”，毕竟“少赚也是赚”。
第4招 欲擒故纵
三方谈价钱 中介是导演
谈价虽然以买家的坚持而破裂，但经理并不失望，笑着说，“业主今天演得很好。”
中介都是最佳演员，也是最佳导演。卧底期间，记者就欣赏了这样一场“好戏”。
4月20日晚，在中原地产天河东分行，买家、卖家、中介三方会谈，买家多一万不给，卖方退一步不让，最后双方拂袖而去，眼看工夫白费，中介仍镇定自若，因为，这一场戏，完全在他们意料之中。
当天上午买家看房，中意的一套房放盘价210万元，而买家预算200万元。中原地产新侨怡分行中介业务员黄小姐表示业主已是底价，但自己会尽量替买家争取，回头给消息。
回店后，记者听到黄小姐打电话发出指示：“你给业主打电话，给他洗脑，你知道怎么洗脑的哦，狠狠地压价”。另一边的经理也插话“也不是说狠狠压，你给他说新政策”。黄小姐接着对电话那头说：“嗯，说个人所得税要改成增值部分20％征收，以后更难卖了。”
没多久，黄小姐接到电话，听起来应该是业主接受了“200万”的价格。
当晚7时，买家和业主被中介请到了邻近的一家分店。之所以不在自己店里，是担心另一组的人“抢单”。
记者未能进入会议室，却见证了另一番“各个击破”的场景。谈判两小时中，业主夫妇分别被经理请到会议室外“开小会”各一次，共同请出一次；买家被黄小姐请出一次。根据经理之前的指导，这是“在业主面前，你要让他感觉你完全是在帮他争取；在客人面前，你要让他相信你是站在他这边”。
虽然下午的电话攻势应该已让业主能接受200万元的底价，但当晚业主咬定205万元，中介则苦口婆心。业主不时接到“其他客户”打来的电话。
虽未谈成，但业主和买家离开后，经理并无失望，笑着说，“业主今天演得很好。”当得知买家出门后进了隔壁地产，经理和黄小姐打消找人假扮其他中介试探买家的念头，“马上约明天！”
■“史上最严调控”对房地产中介的影响不尽相同。
■一些小中介没有钥匙盘给人看。
限购令下，广州房产中介生意冷热不均；大鱼扩张，小鱼慌张
以国十条为标志的“史上最严调控”出台后，“限贷、限购、限价”等系列措施不断出台，一线城市成交量萎缩，房价有所松动。在广州，二手楼成交量开始下滑，一些小区里的中介甚至关门歇业。卧底美联物业珠江新城兴盛路分店的记者发现，无论是周末还是工作日，白天还是夜晚，珠江新城板块的二手房交易情况都很不理想，客源不足。但“史上最严调控”对房地产中介的影响并不尽同，在小中介度日维艰或关门倒闭的时期，一些大公司，譬如记者卧底的行业领头羊地位的中原地产，不但没有缩减迹象，反而持续招员扩张。行业洗牌，永远是“大鱼吃小鱼”。
中原地产新侨怡分行，位于西靠地标中信广场的寸土寸金地段。记者在跑盘熟悉业务范围时，遇到的仅中原的分行便有9家，其他大大小小的中介难以计数。市场饱和，竞争起来寸土不让。但不同中介的经营状况差异很大。记者所在的分行A组，包括经理在内共7人，但上个月的业绩高达30多万元。而附近的有些小中介，老板加员工就两人，生意门可罗雀，“有客户上门，他们也没有钥匙盘给人看”。
内部竞争残酷必须抢
竞争是唯一的生存法则，一切都靠抢，不仅和其他中介抢，和其他分行抢，甚至不同组、同组之间，也得抢。
进店不久，中原地产新侨怡分行的小陈便好心相告卧底记者：“我们店有A组和C组，你有问题就问我们组的人，看房也跟自己人去看，如果你问C组，他们有权不理。”
这便是中原的奇特策略——每家分行由两个营业经理各自带领一组人，分属不同的高级主管，工作上共处一室，业绩则泾渭分明，两组人相互客气，却又相互防范。
电话铃声最挑战神经
二十几平方米的店面，包括不断加进的新人，有超过14名业务员，而朝门一字排开的6台电脑加上东侧3台，总共只有9台。这意味着，不想在上班时无处落座，你需要早点来；想抢到靠门口的最佳接客位置，你要来得更早。
上班时，所有人都像一根随时绷紧的弦。叮铃铃的声音一响，每个座位上的人都浑身一颤，抢着拿起话筒：“你好，中原！”但九台分机中只有一人能抢到先机，没抢到的人啪啪挂电话，剩下那个幸运儿的声音在愉悦而骄傲地继续“我是中原地产某某，请问有什么可以帮到你？”
谁喊“有客”谁接待
电话客要抢，门口客也要抢。公司规定，客人进店，由第一个喊“有客”的人接待。为了不错过任何可能，每当门口晃过人影，便会有人大喊“有客”，哪怕对方只是路过，有时连续喊上七八次，都无一次命中。
阿平附耳向记者传授：“只要正对门口的那两个位子没人，你就坐上去，那里视线最好。”
隔壁的中介员可能因为无所事事在闲聊、玩手机、打游戏，但这在中原不允许发生。
每天上班时间超过12小时，没有加班费，周末无休，但没有人谈论劳动法，留下来就得接受“铺规”。
各种各样的量化指标，配套的惩罚制度，要求严苛，轻则扣钱、停休，重则辞退。A组的小代上月业绩为零，经理特地划出他的工作统计，很是不满：“看看，别人打90多个电话，他才打了49个，这种态度，哪来业绩！”
特写
接待外国少妇 帮忙翻译挨骂
“要学会抢客人，以后碰到老外，如果你没抢到，宁可不要帮忙，让他们谁都应付不了。”
某日下午，一名外国少妇走进美联物业兴盛路分店，径直走到店内唯一的女员工——隶属于另一小组的女经纪人小西面前，用英语询问租房事宜。
小西身边坐着同组的员工，没有一个人抢先问话，小西也是一脸错愕，他们都听不懂外国客人在说什么。见此情形，卧底记者上前询问，得知她想租一套房子，就在地铁出口附近。她和丈夫居住，面积不用太大，两房足矣。至于租金，她希望尽可能4000元一个月，最高上限是每月5000元。
听完记者的翻译，小西立即翻出几个业主的电话，一一拨打，很快敲定了一套保利心语9楼的房子，准备带着客户上门看房。
这时，带记者的阿奎从店外跑进来，问：“什么情况，这是谁接的单？”
“我接的单。”小西一边领着客户出门，一边抢着说。
“刚才不都是你在跟客户说话吗？怎么还是她接的单？”阿奎急着问记者。
“她进门时直接走去问小西了，我没反应过来。后来看到小西听不懂她说什么，我就过去帮忙问问清楚。”记者答。“叫你注意抢客人，我在门外打电话看到这个老外，就觉得她可能想要租房子，实在是在打电话没办法招呼她。”阿奎很失望，“不知道你坐在门口想什么，下次碰到客人一定要先跟他聊天，剩下的可以再找别人帮忙，先把客人抢到手。”
接待外国租客的事情很快就在店内传开，本组的负责人阿翔单独把记者叫出店外：“要学会抢客人，以后碰到老外，如果你没抢到，宁可不要帮忙，让他们谁都应付不了。你帮了他们，他们不会分佣金给你的！等客人出门后，你再追出去问客人需要什么样的房子，把客人留住，这个客人就是你的了。”
卧底日记 4月11日 晴
面试 “这一行绝对赚钱”
“一年踏入管理层，三年买楼不是梦。”中原地产的招聘广告中，这一句格外诱惑。
房产中介的门槛极低，低到几乎没有要求。4月11日，我在网上找了一家招聘“置业顾问”的中原分行，打电话过去，对方不问任何问题，直接就说，明天过来面试。
第二天到达约定地点，狭窄的店面内已有应聘者在填表，内容包括最低税前薪酬和其他个人信息。虽然教育和培训两栏占了半张表，但接下来很快发现这其实无关紧要。等待面试的其他5人都在20岁左右，学历有中专、高职，高中，工作经验包括前台、服务生、电话卡销售，还有无工作经验的。坐在90后当中，我显得“非主流”。面试官是这家店的冯主管，她请每个人依次发言，我被点到打头，想着杀鸡焉用牛刀，简单说了几句，不外乎擅长并喜欢与人沟通，对房地产销售有热情，冯主管表示认可，然后便问我为什么选择中原。
等到最后两位男女生发言，我才知道“后生可畏”，从客户谈到公司制度，对招聘宣传香港澳门以及出国旅游等福利十分期待，他们年轻的脸上充满对未来的向往。
主管很受用，饶有兴趣得问了几点，最后的总结像是企业宣传：“很多街坊都说，我们小时候没看到别的地产，就是你们一家”，“中原有完善的体系，我刚入行时也是一张白纸，做到现在五年”，“顾客都是有钱人，写字楼高级白领，和他们交往，层次也会提升”。
她强调这一行“绝对赚钱，但辛苦”，并且声明，20天试用期无底薪，并做好前3个月能自己解决生活的准备。
为了尽早求职成功，第二天参加这家店复试前，我去了另一家分行面试。填了相同的表格，这次更顺利。
“你来这里，肯定也是为了赚钱啦”，接待我的黄小姐同样强调中原的平台以及“钱途”：“买房租房的人那么多，上千套的房源，总能成交三四套吧。”
聊了不到十分钟，我准备的简历甚至都来不及递上。她说，明早穿双平底鞋来，上午9时30分到这里，先跑盘。
